Hævet terrasse – regler, skel og byggetilladelse

Opholdsarealer i det fri, der er hævet mere end 0,3 m fra terræn, er omfattet af et afstandskrav til skel i bygningsreglementet (BR18 § 179). Ligger terrassen nærmere skel end kravet, skal kommunen foretage en helhedsvurdering, og kommunen afgør, om der skal søges om byggetilladelse. Siden gennemgår de paragraffer, der oftest er relevante, med ordlyden fra 1. januar 2024.

Teksten er generel information og ikke rådgivning. Kommunen afgør den konkrete sag, og lokalplan, byplanvedtægt eller servitutter kan stille andre krav end bygningsreglementet.

Hvem afgør reglerne?

Bygningsreglementet 2018 (BR18) er bekendtgørelse nr. 1399 af 12. december 2019 og er ændret flere gange siden. Efter § 3 er det kommunalbestyrelsen, der er bygningsmyndighed og træffer afgørelser efter reglementet.

Reglerne om byggeret, højder og afstande (kapitel 8) gælder ikke, hvis en lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan fastsætter andre bestemmelser om de samme forhold (§ 166). Tinglyste servitutter, fx villaservitutter, kan også sætte rammer for, hvad der må bygges. Man kan spørge kommunen, hvilke planer og bestemmelser der gælder for en bestemt ejendom.

Afstand til skel: BR18 § 179

Efter § 179 skal opholdsarealer i det fri, der er hævet mere end 0,3 m fra terræn, overholde mindsteafstande. Den nuværende ordlyd står i BEK nr. 1673 af 11. december 2023 og gælder fra 1. januar 2024. Paragraffen omfatter også bl.a. udestuer, udvendige trapper, altaner og tagterrasser.

Tre forhold har betydning:

• Ved sommerhuse er afstanden til nabo og sti 5,0 m, dobbelt så stor som ved de øvrige boligtyper i tabellen.
• Kravet knytter sig til en højde på mere end 0,3 m fra terræn. Hvor terræn måles, kan være uklart, fx på en skråning. Se terrasse på skrånende grund.
• Udvendige trapper er nævnt i samme paragraf, så trappen ned fra terrassen kan også være omfattet. Mål for værn og trapper står på rækværk og trappe.

Ældre tekster fra før ændringen pr. 1. januar 2024 kan beskrive afstandskravet uden afstand mod vej. Efter ændringen pr. 1. januar 2024 er afstand mod vej med i paragraffen.

Et eksempel til forklaring

Et eksempel, ikke en afgørelse: En terrasse ved et fritliggende enfamiliehus ligger 0,5 m over terræn og 2,0 m fra naboskel. Den er hævet mere end 0,3 m og ligger nærmere skel end 2,5 m, så afstandskravet i § 179 er ikke opfyldt, og kommunen skal foretage en helhedsvurdering. Ligger samme terrasse 3,0 m fra skel, er afstanden overholdt, men kommunen afgør stadig, om der skal søges byggetilladelse.

Kræver en hævet terrasse byggetilladelse?

Det afhænger af sagen, og det er kommunen, der afgør det. Følgende punkter fra bygningsreglementet og kommunernes egne oplysninger er de mest relevante:

• Københavns Kommune skriver, at hegn og mindre terrasser normalt ikke kræver byggetilladelse, og at villaservitutter og lokalplaner kan sætte rammer. Andre kommuner kan formulere sig anderledes. Kan bygningsreglementet ikke overholdes, skal man ifølge Københavns Kommune søge om dispensation.
• Ligger en hævet terrasse nærmere skel end afstandskravet, skal kommunen foretage en helhedsvurdering (§ 187), og kommunen afgør, om der skal søges om byggetilladelse.
• En undtagelse fra byggetilladelse fritager ikke for tilladelse eller registrering efter anden lovgivning (§ 5, stk. 3).

Bygningsreglementets vejledning til kapitel 8 omtaler også, hvornår hævede opholdsarealer kræver byggetilladelse, men den er ikke juridisk bindende og er ældre end ændringen af § 179. Kommunen afgør, om en konkret terrasse kræver byggetilladelse.

Nogle private vejledninger skelner mellem en terrasse på stolper og et hævet terræn op ad huset. Den skelnen står ikke i BR18, og kommunen afgør, hvordan en konkret terrasse vurderes.

Helhedsvurdering og indbliksgener

Efter § 187 skal kommunen lave en helhedsvurdering, når et byggeri ikke opfylder byggeretten i §§ 168–186. Det gælder fx en hævet terrasse, der ligger nærmere skel end 2,5 m.

Helhedsvurderingen skal efter § 188, nr. 2 beskytte mod væsentlige indbliksgener i forhold til bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. Efter § 192 må vinduer, altaner og lignende ikke give væsentlige indbliksgener. Paragraffen nævner altaner og lignende, og hvordan den anvendes på en terrasse, afgør kommunen.

Hvad der er væsentligt, er en konkret vurdering. Generelt gælder, at jo højere en terrasse ligger, og jo tættere den er på skel, desto længere kan der være udsyn ind over nabogrunden.

Spørgsmål, man kan stille kommunen

• Hvor måles terræn på ejendommen, og hvor højt ligger terrassens overflade over det?
• Hvilken afstand gælder til skel mod nabo, sti og vej for den aktuelle bebyggelsestype?
• Gælder en lokalplan, byplanvedtægt eller servitut for ejendommen, og stiller den andre krav?
• Kræver projektet en helhedsvurdering, skal der søges om byggetilladelse, eller er dispensation relevant?
• Skal terrassen have værn og trappe? Se rækværk og trappe.

Videre i byggeforløbet

En hævet terrasse hviler ofte på stolper eller punktfundamenter. Det beskriver fundament og byg en træterrasse. Skal terrassen have tag, gælder andre regler, som overdækket terrasse gennemgår. Overblikket over hele forløbet står på forsiden om træterrasse.